"透过塔吊的多少,可以看出一个城市的发展速度."
记者安家友 摄影报道
编者按：
州城房价飚升，已成为不争的事实。目前房价是否虚高？是否产生泡沫？方方面面各持己见，暂无定论。本期视点拟对州城房地产市场作一次全方位的扫描，我们走近购房者、开发商、主管部门、金融信贷、行政官员、专家学者，将他们的观点共同呈现在读者面前，旨在帮助消费者对当前楼市有一个比较清晰全面的认识和把握。
楼市火爆,房价连攀新高
楼市热了，热得让人眼花缭乱。700，1000，1500，2000，2800……迭创新高的房价，昭示着楼市已步入一轮前所未有的牛市。
去年底，州城杨先生在舞阳坝黄金地段购买了一套商品房，到目前每平方米已增值上千元。其实，早些年房改时，杨先生已购买了本单位一套福利房，但他嫌房子陈旧、面积窄小，很想换一套宽敞的住房。“要是再早点买就好了，没想到房价涨得这么快！”但他仍然庆幸自己去年的果断决策。
在对飚升的房价感到惊诧的同时，更多的人则表现出惋惜之情，“可惜当初便宜时没买！”
一年前在大街上行走，当你对促销员塞来的售房广告传单不屑一顾时，也许根本没料到排队购房现象会在恩施发生。然而，促销员热情的身影，转瞬间被火爆的购房热潮所淹没，不见了踪影。州城新近上市的几个楼盘，基本销售告罄，接着一批新楼盘又即将上市。9月中旬，某楼盘开盘时，甚至有人不惜花上百元请人从头天晚上开始排队。
尽管恩施市房地产开发起步较晚，但发展速度十分迅猛。
据恩施市房地产管理局统计，2002年州城房地产开发企业仅6家，完成投资5996万元，施工面积14万平方米。而到目前，房地产开发企业已达41家，2006年完成房地产投资5.5亿元，施工面积82.6万平方米。今年1至8月，全市房地产开发施工面积达108.64万平方米，预售住宅综合均价每平方米1577.6元，其中高层住宅均价1821.65元。就在十天前，某楼盘开盘底价达2800多元。“原来预计今年底高层均价达到2000元，没想到进入9月就突破了这个价位。”一位业内人士对恩施房地产市场的购买力感到吃惊，“恩施房价大有超过万州、紧赶宜昌之势。”
追根溯源,涨价因素何在
究竟谁是房价上涨背后的“推手”？“影响商品房价格的因素主要是‘本、费、税、利’。”业内人士这样分析。房地产开发成本由物化劳动和活劳动两部分构成，具体包括：土地征用及房屋拆迁安置费、前期工程费、建筑安装工程费、附属公共设施费、公共基础设施费、管理费、利息、销售费用和公共设施维修专项基金等，近年来这些费用均大幅增长；建材和劳动力成本不断提高；土地供应实行招标拍卖挂牌以后，土地成本成倍增长。这些因素无疑拉动了房价的上升。
同时，市场需求的加大，导致开发商为追求更大的利润而提升房价。据调查，少数开发企业在没取得预售许可证的情况下，就对其项目进行不实宣传，有的开发企业还存在秘密采取内部认购、发排队号、变相收取认购金等不符合法律法规的行为。
另一方面，市民购房心理影响了住房的供应结构。2003年以前，州城土地供应模式简单，私人能以较低的价格购得土地用于建房，各行政事业单位及国有企业也可随意用本单位的土地兴建住房。宽松的的供应体系，让人们形成了买大房、住大房、互相攀比的畸形心理。不理性的投资心态，扩大了住房市场的需求，对大户型的盲目追求导致房型结构供应失调。据有关部门2003年至2005年的数据显示，在施工面积逐年快速增长的前提下，恩施新建的商品房几乎没有80平方米以下的中小户型住房。
经过几年来的培育，州城房地产市场如今已成蓬勃之势，正在向规范化方向发展。今年以来，恩施市房地产管理部门采取系列措施规范市场秩序。8月1日起，在全市启动商品房预售资金监管，购房者不再将购房款直接交给开发商，而是存入由房管部门、银行、开发商三方设立的监控账户，这样既可保证施工方利益和民工工资，又防止“烂尾楼”的产生。同时，还启动了商品房预（销）售合同网上备案系统，将全市所有商品房项目的基本信息在网上公示，从而防止开发商无证销售、捂盘惜售、一房多卖、制造销售假象、合同欺诈等现象发生。在恩施市房地产信息网上，购房者可随时查询相关信息。
供求两旺,谁在购买住房
对于不断高攀的房价，许多市民望而却步。有人质疑：目前房价是否虚高？是否产生泡沫？
在全国房价普遍走高的情况下，国家连续出台了一系列宏观调控措施。然而，房价仍然持续走高。据新华社报道，今年二季度，全国70个大中城市房屋销售价格比去年同季度上涨6.3%，土地交易价格同比上涨13.5%。“2003年是恩施市房地产发展的分水岭，如果说之前像火车开始启动，这一年则开始提速。”恩施市房地产管理局副局长张晓军说。也就在这一年，恩施市房地产开发投资占全市固定资产投资额的比率首次超过十分之一，达到10.8%，随后逐年上涨，到2006年已达到27%。
随着经营城市理念的实施，基础设施逐渐完善，加上“两路”等重点工程的建设，州城对周边地区的经济辐射能力及市场吸引力开始增强，商品房价格开始上升，房地产市场很快从“慢热”走向“快热”，保持供求两旺的态势。
“住房是商品，商品有其自身的运行规律。”一位开发商说，“房价到底高不高，要看市场的反应。”
那么，每年数十万平方米的商品房增长量，究竟被谁消化掉了？
“这与人们的消费理念很有关。”恩施江南房地产开发有限公司董事长伍克强这样分析。以前的目标是“居者有其屋”，现在随着生活水平的提高，人们对房屋的要求不仅仅是住宿，而是追求享受，于是健康、环保、生态、智能化的品牌小区受到欢迎。原来一次性购房的观念发生转变，二次置业、三次置业、投资性置业的消费群体逐步扩大。据房管部门调查，目前州城用于改善居住条件的二次购房约占四成。没房的要买房，小房换大房，旧房换新房，县市的迁居州城，打工致富的返乡置业，外来务工的买房安居等，这些人构成买房的主要群体。“当然，还有部分人以投机目的购房。”在目前投资渠道较窄的情况下，部分人股票火热炒股票，基金火热炒基金，楼市火热炒楼市。“居民追求财富保值增值的理财行为没错，但什么火热炒什么，就像‘一窝蜂’，其中蕴藏的市场风险也是巨大的。”
展望未来,空间还有多大
州城房地产热的背后，是恩施经济快速发展的身影。
随着沪蓉西高速公路、宜万铁路的建设，以及恩施机场的改扩建，交通问题将不再成为恩施经济发展的“瓶颈”，“一主三化”战略的实施将助推城市化进程的加快，不少外地开发商正是瞅准恩施的发展前景，纷纷前来投资。
如今的州城，新建的高楼如雨后春笋，正在建设的楼房，塔吊林立。“透过塔吊的多少，可以看出一个城市的发展速度。”一位姓喻的房地产从业人员说，“恩施城市化进程正在急速推进。”
“要向50万人口的中等城市迈进，还要造多少楼房才能满足需求。”金泰房地产开发有限公司副总经理杜铁峰对恩施房价比较乐观。“两路”通车后，恩施将成为连接东西部的纽带，将带来更多的人流、物流，对各类型房产的需求也将更多。同时国家宏观调控，严把土地的供应关，加上政府严禁在城区建私房，严禁单位集资合作建房，这将给房地产发展带来更多机遇。
然而也有人认为，商品市场都有繁荣和萧条的周期。“没有只涨不跌的股市，楼市也同此理。”
房地产市场的空前繁荣，为有购买能力的家庭提供了解决住房问题的途径，但还有相当一部分中低收入家庭没有能力购买。为此，政府正在加强廉租房和经济适用房建设的力度。
恩施市房地产管理局局长朱诗星说：“住房保障是政府的一项重要社会保障职责，在推进居民住房供应市场化进程的同时，要建立面向中低收入和最低收入家庭的住房保障制度，逐步形成对中高收入家庭提供中高档商品住宅，对中低收入家庭提供中低档普通商品房、经济适用房和廉租房的多级住房供应体系，这应该是未来的发展方向。”
(安家友 恩施日报) 
